2011年建造师建设工程法规及相关知识冲刺班(65)

租赁合同的法律规定

   一、租赁合同的法律特征

     (一)租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同

    这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

    (二)租赁合同是诺成、双务、有偿合同

    二、租赁合同的内容和类型

    (一)租赁合同的内容

    租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

    (二)租赁合同的类型

    1．定期租赁

    租赁合同可以约定租赁期限，但租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

    租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

    2．不定期租赁

    不定期租赁分为两种情形：一种是当事人没有约定租赁期限；另一种是定期租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

    此外，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

总结：不定期租赁的四种情况：（1）未采用书面形式的、（2）租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（3）当事人没有约定租赁期限的；（4）对租赁期限没有约定或者约定不明确的。其法律后果即当事人可以随时解除合同。

    三、租赁合同当事人的权利义务

    (一)出租人的义务

    1．交付出租物的义务

    出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

    2．维修租赁物的义务（区别于融资租赁合同）

    （1）除当事人另有约定的外，出租人应当履行租赁物的维修义务。

（2）出租人不履行维修义务，承租人可以白行维修，维修费用由出租人负担。

    3．权利瑕疵担保的义务

    4．物的瑕疵担保义务

    出租人应当担保租赁物质量完好，不存在影响承租人正常使用的瑕疵。当然，若承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在，则不应受此约束。

    当租赁物危及承租人的安全或者健康时，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。——承租人的随时解除权

    5．保证承租人优先购买权的义务

    出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。——买卖不破租赁原则

    6．保证共同居住人继续承租的义务

    承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、亲属关系为限。

    (二)承租人的义务

    1．支付租金的义务★

    承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

    2．按照约定使用租赁物的义务

    3．妥善保管租赁物的义务

    4．有关事项通知的义务

    5．返还租赁物的义务

    6．损失赔偿的义务

    承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

    四、租赁合同的其他规定

    在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

    因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

    注意：172—173页的案例具有扩展性，其扩展了出租与抵押的效力关系。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

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